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Hypothek amortisieren, Steuern, Unterhalt

Steuern für Eigenheimbesitzer

Der Steuerwert und der Eigenmietwert Ihres Eigenheims erhöhen die steuerliche Belastung. Auf der anderen Seite können Sie die Schulden, die Schuldzinsen und die Unterhaltskosten abziehen. Allerdings stimmt es nicht, dass Immobilienbesitz automatisch die Steuerlast verringert.

Eigenmietwert

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Sie erzielen könnten, wenn Sie das Objekt nicht selbst bewohnen, sondern vermieten würden. Dieser Betrag wird in der Steuererklärung zu den Einkünften gerechnet. Die Höhe des Eigenmietwerts Ihrer Immobilie wird Ihnen in der Regel von der Steuerbehörde schriftlich mitgeteilt.

Hypothek und Zins

Die Hypothekarschuld können Sie in der Steuererklärung vom Vermögen abziehen. Die Hypothekarzinsen sowie Zinsen für private Darlehen, die Sie während der Steuerperiode gezahlt haben, setzen Sie vom Einkommen ab.

Unterhaltskosten

Aufwendungen für Unterhaltsarbeiten können abgezogen werden. Zur Wahl steht dabei ein Pauschalabzug oder – falls die Pauschale überschritten wird – ein Abzug in Höhe der effektiven Auslagen. Beim Pauschalabzug gilt in vielen Kantonen: Für Objekte, die weniger als zehn Jahre alt sind, können Sie 10 Prozent des Eigenmietwerts abziehen, für ältere 20 Prozent.

Die Hypothek steuergünstig amortisieren

Innerhalb von 15 Jahren respektive bis spätestens zur Pensionierung müssen Sie Ihre Hypothek bis auf zwei Drittel amortisieren, das heisst zurückzahlen. Sie haben zwei Möglichkeiten:

Direkte Amortisation

Sie zahlen die Schuld in regelmässigen Raten ab. Dadurch reduzieren sich die Hypothek und Ihre Zinsbelastung. Allerdings reduzieren sich so auch die Schulden und die Schuldzinsen, die Sie in der Steuererklärung abziehen können.

Indirekte Amortisation

Den Amortisationsbetrag überweisen Sie auf ein 3a-Konto oder in eine 3a-Police. Hier ist das Kapital grundsätzlich bis zum Erreichen des Pensionsalters gebunden. Dann wird die ganze Summe bezogen und damit die Hypothek zurückgezahlt. Die abziehbaren Hypothekarzinsen bleiben bei dieser Version die ganze Zeit über gleich hoch. Ein Vorbezug des Kapitals ist auch vor dem Erreichen des Pensionsalters möglich, wenn Sie damit die Hypothek abzahlen. Einen solchen Vorbezug können Sie alle fünf Jahre tätigen. Mit der Rückzahlung reduzieren sich die abziehbaren Hypothekarzinsen.

Die indirekte Amortisation über die Säule 3a ist günstiger. Denn die Einzahlungen in die Säule 3a können Sie in der Steuererklärung vom Einkommen abziehen. Bleiben zudem die Hypothek und die Zinsen dafür immer gleich hoch, erlaubt auch dies höhere Abzüge. Eines dürfen Sie aber nicht vergessen: Sie müssen dann während der ganzen Amortisationszeit Hypothekarzinsen auf dem gleich hohen Betrag bezahlen.

• Tragbarkeit der Hypothek nach der Pensionierung
   

Unterhalt nicht vergessen

Mieter müssen sich nicht um den Unterhalt der Liegenschaft kümmern, Eigenheimbesitzer hingegen schon. Bewährt hat sich, jährlich rund 1 Prozent des Kaufpreises für Reparaturarbeiten auf die Seite zu legen – vorausgesetzt, Ihr Haus, Ihre Wohnung ist neu gebaut oder zumindest renoviert und in einem tadellosen Zustand. Wer einen Altbau besitzt, sollte den Prozentsatz erhöhen.

Die Aufwendungen für Unterhalt kann man – vorläufig noch – in der Steuererklärung zum Abzug bringen. Das sind die Kriterien:

Werterhaltend, wertvermehrend

Abziehen dürfen Sie nur die Kosten für werterhaltenden Unterhalt, beispielsweise für die Renovation der Terrasse. Lassen Sie die Terrasse zum Wintergarten umbauen, sind diese Kosten in der Regel nicht abzugsfähig; sie steigern den Wert der Liegenschaft. Die meisten Kantone geben Merkblätter ab, die auflisten, was als werterhaltend und was als wertvermehrend gilt.

Energieeffizienz

Investitionen in energiesparende Massnahmen, etwa der Einbau von dreifach verglasten Fenstern, sind zwar wertvermehrend, trotzdem können Sie die Kosten dafür in der Steuererklärung absetzen.

Pauschal oder effektiv

Den Pauschalabzug können Sie geltend machen, auch wenn Sie keinerlei Investitionen getätigt haben. Beim Bund und in den meisten Kantonen kann man jedes Jahr entscheiden, ob man die Pauschale oder die effektiven Unterhaltskosten abziehen will. Es lohnt sich deshalb, kleinere Unterhaltsarbeiten in einem Kalenderjahr zusammenzunehmen. Dann können Sie zum Beispiel vier Jahre lang die Pauschale beanspruchen und im fünften Jahr den höheren effektiven Aufwand abziehen.