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Hypothek kündigen oder transferieren

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Dieser unabhängige Ratgeber-Inhalt der Beobachter-Edition wurde zur Onlinepublikation an Clientis lizenziert.

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Hypothek kündigen oder transferieren

Damit Ihre Verkaufspläne nicht an den Finanzen scheitern, müssen Sie sich frühzeitig um Ihre Hypothek kümmern. Denn ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Vertrag kann hohe Kosten nach sich ziehen. Und wenn Sie parallel zum Verkauf der alten Liegenschaft eine neue kaufen, kommt es zu einer vorübergehenden Doppelbelastung, die möglicherweise nicht tragbar ist. Wie ist Ihre Situation?

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Ich steige ganz aus der Hypothek aus

Kündigen Sie Ihre Hypothek vorzeitig, schulden Sie den Zins bis zum Vertragsende trotzdem (Vorfälligkeitsentschädigung). Vor allem bei einer Festhypothek können die Kosten dafür erheblich sein: Sie müssen nicht nur den Zins bis Vertragsende bezahlen, sondern je nach Marktsituation auch noch zusätzliche Gebühren. Das kann rasch einmal Zehntausende von Franken bedeuten. Fragen Sie bei Ihrer Bank, wie hoch die Kosten für einen Ausstieg sein würden.

Wenn Sie Glück haben, können Sie die Hypothek auf den Käufer Ihrer Liegenschaft übertragen. Dieser wird sich dafür aber nur dann interessieren, wenn Ihr Hypothekarvertrag im Vergleich zu den aktuellen Angeboten einen attraktiven Zins aufweist. Zudem muss auch Ihre Bank mit der Übertragung einverstanden sein.

Tipp
Wenn Sie über einen Verkauf Ihrer Liegenschaft nachdenken, sollten Sie frühzeitig das Gespräch mit der Bank suchen und die Finanzierung anpassen. Steht eine Ablösung der Hypothek an, wechseln Sie am besten auf ein Produkt mit kurzen Kündigungsfristen, selbst wenn der Zins vielleicht etwas weniger attraktiv ist.

 

Ich transferiere die Hypothek zum neuen Objekt

Sie wollen mit dem Verkaufserlös vom alten ein neues Eigenheim finanzieren? Am einfachsten ist das für Sie, wenn es Ihnen gelingt, den Verkauf der bisherigen und den Kauf der zukünftigen Liegenschaft so zu terminieren, dass Sie quasi nahtlos vom einen Objekt zum anderen wechseln können. Dann können Sie Ihre Hypothek auf das neue Zuhause übertragen. Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

  • Ihre bisherige Hypothek darf nicht höher sein als 80 Prozent des Kaufpreises des neuen Eigenheims.
  • Verkauf und Kauf müssen direkt aufeinanderfolgen, da sonst der Bank die Immobilie als Sicherheit für den Kredit fehlt.
  • Ihre Einkommenssituation darf sich gegenüber damals, als Sie die Hypothek abschlossen, nicht wesentlich verändert haben.

Wenn zwischen dem Verkauf der alten und dem Kauf der neuen Liegenschaft eine zeitliche Lücke klafft, müssen Sie die Hypothek kündigen und später eine neue aufnehmen. Suchen Sie frühzeitig das Gespräch mit der Bank und verhandeln Sie über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

 

Ich finanziere zwei Liegenschaften parallel

Was tun, wenn Sie zwar einen Käufer gefunden haben, dieser Ihr bisheriges Haus aber erst ein halbes Jahr nach dem geplanten Umzug in die neue Wohnung übernehmen will. Dann müssen Sie zwei Liegenschaften parallel finanzieren – und eigentlich würden alle Regeln der Tragbarkeit für beide Objekte gelten: Sie müssten also für jede Liegenschaft 20 Prozent Eigenkapital aufbringen, und die gesamte Belastung durch beide Hypotheken dürfte nicht höher sein als ein Drittel Ihres Einkommens. (Mehr zur Tragbarkeitsrechnung lesen Sie hier).

Die wenigsten Normalverdiener erfüllen diese Bedingungen. Sie benötigen also einen Finanzpartner, der bereit ist, vorübergehend eine Finanzierung im «Graubereich» zu akzeptieren. Konzessionen werden am ehesten bei der Tragbarkeit gemacht, die finanzielle Belastung darf vorübergehend mehr als das übliche Drittel Ihres Einkommens betragen. Die 20 Prozent Eigenkapital für die neue Liegenschaft hingegen müssen auf jeden Fall vorhanden sein, unabhängig von der bestehenden Finanzierung. Zudem ist ein solches Entgegenkommen nur möglich, wenn klar ist, dass sich Ihr bisheriges Eigenheim rasch und zu einem guten Preis verkaufen lässt.

Tipp
Hilfreich sind zusätzliche Sicherheiten, etwa eine Ferienwohnung, die in die Kalkulation einbezogen werden kann. Oder ein Mietzins, wenn Sie Ihr bisheriges Eigenheim zwischenvermieten können.
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Beispiel: Vorübergehende Doppelbelfinanzierung

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