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Dieser unabhängige Ratgeber-Inhalt der Beobachter-Edition wurde zur Onlinepublikation an Clientis lizenziert.

5678.10 Fragen beim Einzug

Das Eigenheim übernehmen

Die eigentliche Übergabe der Liegenschaft ist der letzte Schritt im Kaufprozess. Sie erhalten die Schlüssel und eine Reihe von Dokumenten. Hilfreich ist zudem eine kurze Instruktion zu den wichtigsten technischen Anlagen, etwa zur Heizung oder Lüftungsanlage.

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5678.12 Tabs das Eigenheim übernehmen nicht eingeloggt

Grundsätzlich gehört alles, was fest mit dem Haus, der Wohnung verbunden ist, zum Objekt, zum Beispiel Einbauschränke oder die Küchengeräte – ein nicht fix montierter Waschturm hingegen nicht. Am besten regeln Sie im Kaufvertrag, welche nicht fest montierten Geräte Sie vom Verkäufer übernehmen.

Die obligatorische Gebäudeversicherung geht automatisch auf den neuen Eigentümer über. Dasselbe gilt für eine Gebäudewasserversicherung, sofern Sie diese nicht spätestens 30 Tage nach dem Eintrag ins Grundbuch kündigen. Bei allen anderen Versicherungen und Verträgen für das Haus können Sie mit dem Verkäufer abmachen, ob Sie die Policen übernehmen. Das ist vor allem bei Serviceverträgen sinnvoll.

Gut zu wissen
Ein Übergabeprotokoll, wie man es von Mietwohnungen kennt, ist bei einem gebrauchten Eigenheim nicht üblich, da das Objekt "wie gesehen" gekauft wird.

Übernehmen Sie ein neu erstelltes Objekt, müssen Sie es als Erstes einer gründlichen Überprüfung auf Mängel unterziehen. Denn nur wenn Sie allfällige Mängel rechtzeitig beim Verkäufer rügen, können Sie Ihre Mängelrechte einfordern. Was aber heisst rechtzeitig? Das hängt davon ab, was in Ihrem Kaufvertrag vereinbart wurde.

Infoblatt: Fristen für die Mängelrüge
Achtung
Im Streitfall müssen Sie beweisen, dass Sie einen Mangel rechtzeitig gerügt haben. Deshalb sollten Sie die Mängelrüge immer schriftlich verfassen und eingeschrieben verschicken. Beschreiben Sie den Mangel so, dass der Empfänger erkennen kann, worum es geht und was Sie von ihm fordern.
Muster: Mängelrüge

Haben Sie die Mängel rechtzeitig gerügt, können Sie vom Verkäufer Ihre Mängelrechte einfordern:

  • Nachbesserung: Der Verkäufer muss den Mangel beheben – zum Beispiel eine gesplitterte Fussleiste ersetzen, eine fleckige Wand nochmals streichen lassen. Die Nachbesserung ist für beide Seiten meist die befriedigendste und einfachste Lösung.
  • Minderung: Nicht immer ist eine Nachbesserung zu einem sinnvollen Preis möglich. Wegen eines Kratzers in der Chromstahlabdeckung wird kaum die ganze Spüle ersetzt. Dann haben Sie Anrecht auf eine Preisreduktion.
  • Wandlung bedeutet Vertragsaufhebung: Sie erhalten Ihr Geld samt Zinsen zurück, das Objekt fällt wieder an den Verkäufer. Das kommt nur ganz selten vor, nämlich dann, wenn es unzumutbar ist, dass Sie die Wohnung übernehmen.

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5678.10 Muster: Mängelrüge Schritt 5 Guest

5678.11 Versicherung für Eigenheimbesitzer

 

Versicherungen für Eigenheimbesitzer

Hochwasser im Keller oder Sturmschäden am Dach – das kann schnell einmal ins Geld gehen. Mit den richtigen Versicherungen lässt sich das finanzielle Risiko reduzieren. Hier die wichtigsten:

Gebäudeversicherung
Sie deckt Elementarschäden – infolge von Hochwasser und Überschwemmung, Sturm, Hagel, Schneedruck, Lawinen, Erdrutsch, Felssturz und Steinschlag – sowie Feuerschäden und ist in den meisten Kantonen obligatorisch.

Gebäudewasserversicherung
Eine geborstene Wasserleitung, die die Wände durchfeuchtet, Regenwasser, das in den Estrich dringt – solche Gebäudewasserschäden sind in der Gebäudeversicherung nicht gedeckt. Dafür brauchen Sie eine separate Versicherung.

Erdbebenversicherung
Erdbeben sind in der Gebäudeversicherung nicht gedeckt. Einzig im Kanton Zürich gibt es eine limitierte Erdbebenversicherung. 17 Kantone haben einen gemeinsamen Fonds gebildet – doch einen vertraglichen Anspruch auf Leistung gibt es nicht. Eine Erdbebenversicherung kann deshalb sinnvoll sein.

Gebäudeglasversicherung
Auch diese ist empfehlenswert, denn solche Schäden können rasch teuer werden. Unter Umständen ist dieses Risiko in Ihrer Hausratversicherung gedeckt; wenn nicht, benötigen Sie eine Zusatzversicherung. Gedeckt sein sollten Brüche an Fenstern, Glastüren, Klosetts, Lavabos, Wintergärten, Glaskeramikkochfeldern und der Steinabdeckung der Küchenkombination.

Vergessen Sie neben den Versicherungen für das Gebäude die Haftpflichtversicherung nicht. Diese übernimmt die Kosten, wenn ein Ziegel von Ihrem Dach den Tesla der Nachbarin beschädigt. Unterschieden wird zwischen selbst bewohnten Ein- bis Dreifamilienhäusern und grösseren Mehrfamilienhäusern. Gehört Ihr Haus in die erste Kategorie, reicht Ihre Privathaftpflichtversicherung, wenn nicht sollten Sie eine Gebäudehaftpflichtversicherung abschliessen.

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Tipp
Die Prämien der verschiedenen Versicherungen variieren von Versicherer zu Versicherer teils deutlich. Holen Sie deshalb mehrere Offerten von verschiedenen Anbietern ein und vergleichen Sie die Kosten und Bedingungen.

 

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5678.11 Checkliste: Versicherungsschutz für Eigenheimbesitzer

Checklisten: Versicherungsschutz für Eigenheimbesitzer

5678.12 Steuern für Eigenheimbesitzer

 

Steuern für Eigenheimbesitzer

Der Steuerwert und der Eigenmietwert Ihres Eigenheims erhöhen die steuerliche Belastung. Auf der anderen Seite können Sie die Schulden, die Schuldzinsen und die Unterhaltskosten abziehen. Allerdings stimmt es nicht, dass Immobilienbesitz automatisch die Steuerlast verringert.

Eigenmietwert Hypothek und Zins Unterhaltskosten
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Sie erzielen könnten, wenn Sie das Objekt nicht selbst bewohnen, sondern vermieten würden. Dieser Betrag wird in der Steuererklärung zu den Einkünften gerechnet. Die Höhe des Eigenmietwerts Ihrer Immobilie wird Ihnen in der Regel von der Steuerbehörde schriftlich mitgeteilt. ​​​​​​​Die Hypothekarschuld können Sie in der Steuererklärung vom Vermögen abziehen. Die Hypothekarzinsen sowie Zinsen für private Darlehen, die Sie während der Steuerperiode gezahlt haben, setzen Sie vom Einkommen ab. Aufwendungen für Unterhaltsarbeiten können abgezogen werden. Zur Wahl steht dabei ein Pauschalabzug oder – falls die Pauschale überschritten wird – ein Abzug in Höhe der effektiven Auslagen. Beim Pauschalabzug gilt in vielen Kantonen: Für Objekte, die weniger als zehn Jahre alt sind, können Sie 10 Prozent des Eigenmietwerts abziehen, für ältere 20 Prozent.

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Gut zu wissen
Aktuell sind Bestrebungen im Gang, den Eigenmietwert abzuschaffen. Gleichzeitig soll aber auch der Steuerabzug für Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen weitgehend wegfallen. Es sind verschiedene Varianten in Diskussion. Das Parlament wird sich vermutlich im Sommer 2020 mit dem Thema befassen.

 

Unterhalt nicht vergessen

Mieter müssen sich nicht um den Unterhalt der Liegenschaft kümmern, Eigenheimbesitzer hingegen schon. Bewährt hat sich, jährlich rund 1Prozent des Kaufpreises für Reparaturarbeiten auf die Seite zu legen – vorausgesetzt, Ihr Haus, Ihre Wohnung ist neu gebaut oder zumindest renoviert und in einem tadellosen Zustand. Wer einen Altbau besitzt, sollte den Prozentsatz erhöhen.

Die Aufwendungen für Unterhalt kann man – vorläufig noch – in der Steuererklärung zum Abzug bringen. Das sind die Kriterien:

Werterhaltend, wertvermehrend
Abziehen dürfen Sie nur die Kosten für werterhaltenden Unterhalt, beispielsweise für die Renovation der Terrasse. Lassen Sie die Terrasse zum Wintergarten umbauen, sind diese Kosten nicht abzugsfähig; sie steigern den Wert der Liegenschaft. Die meisten Kantone geben Merkblätter ab, die auflisten, was als werterhaltend und was als wertvermehrend gilt.

Energieeffizienz
Investitionen in energiesparende Massnahmen, etwa der Einbau von dreifach verglasten Fenstern, sind zwar wertvermehrend, trotzdem können Sie die Kosten dafür in der Steuererklärung absetzen.

Pauschal oder effektiv
Den Pauschalabzug können Sie geltend machen, auch wenn Sie keinerlei Investitionen getätigt haben. Beim Bund und in den meisten Kantonen kann man jedes Jahr entscheiden, ob man die Pauschale oder die effektiven Unterhaltskosten abziehen will. Es lohnt sich deshalb, kleinere Unterhaltsarbeiten in einem Kalenderjahr zusammenzunehmen. Dann können Sie zum Beispiel vier Jahre lang die Pauschale beanspruchen und im fünften Jahr den höheren effektiven Aufwand abziehen.

 

Die Hypothek steuergünstig amortisieren

Innerhalb von 15 Jahren respektive bis spätestens zur Pensionierung müssen Sie Ihre Hypothek bis auf zwei Drittel amortisieren, das heisst zurückzahlen. Sie haben zwei Möglichkeiten:

Direkte Amortisation
Sie zahlen die Schuld in regelmässigen Raten ab. Dadurch reduzieren sich die Hypothek und Ihre Zinsbelastung. Allerdings reduzieren sich so auch die Schulden und die Schuldzinsen, die Sie in der Steuererklärung abziehen können.

Indirekte Amortisation
Den Amortisationsbetrag überweisen Sie auf ein 3a-Konto oder in eine 3a-Police. Hier ist das Kapital grundsätzlich bis zum Erreichen des Pensionsalters gebunden. Dann wird die ganze Summe bezogen und damit die Hypothek zurückgezahlt. Die abziehbaren Hypothekarzinsen bleiben bei dieser Version die ganze Zeit über gleich hoch. Ein Vorbezug des Kapitals ist auch vor dem Erreichen des Pensionsalters möglich, wenn Sie damit die Hypothek abzahlen. Einen solchen Vorbezug können Sie alle fünf Jahre tätigen. Mit der Rückzahlung reduzieren sich die abziehbaren Hypothekarzinsen.

Die indirekte Amortisation über die Säule 3a ist günstiger. Denn die Einzahlungen in die Säule 3a können Sie in der Steuererklärung vom Einkommen abziehen. Bleiben zudem die Hypothek und die Zinsen dafür immer gleich hoch, erlaubt auch dies höhere Abzüge. Eines dürfen Sie aber nicht vergessen: Sie müssen dann während der ganzen Amortisationszeit Hypothekarzinsen auf dem gleich hohen Betrag bezahlen.

5678.14 Stockwerkeigentum Leben in der Gemeinschaft

Stockwerkeigentum: Leben in der Gemeinschaft

Leben als Stockwerkeigentümer heisst Leben in einer Hausgemeinschaft. Und wie in jeder Gemeinschaft müssen sich die Mitglieder an gewisse Regeln halten. Die Regeln des Zusammenlebens finden sich im Reglement und allenfalls auch in einer Hausordnung.

Oberste Instanz in der Gemeinschaft ist die Versammlung der Stockwerkeigentümer. Sie findet mindestens einmal jährlich statt. Die Beschlüsse, die die Versammlung fasst, sind für alle Eigentümerinnen und Eigentümer verbindlich. Sie werden in einem Protokoll festgehalten.

Gut zu wissen
Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, gelten die früheren Beschlüsse der Versammlung auch für Sie. Es lohnt sich deshalb, nicht nur das Reglement, sondern auch die Protokolle einer Gemeinschaft vor dem Kauf einzusehen.

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5678.14 Infoblatt: Regeln für die Stockwerkeigentümerversammlung

Infoblatt: Regeln für die Stockwerkeigentümerversammlung

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5678.14 Anleitung: Konflikte zwicshen Stockwerkeigentümern bereinigen

Anleitung: Konflikte zwischen Stockwerkeingentümern bereinigen

5678.13 Tragbarkeit Schritt 5

Tragbarkeit nach der Pensionierung

Ausgangslage    
Wert des Eigenheims​​​​​​​ CHF 600'000
Aktuelle Hypothek CHF 380'000
Jährliches Einkommen nach Pensionierung CHF 54'000
Maximal mögliche Wohnkosten 35% CHF 18 900
     
Aktuelle kalkulatorische Belastung    
Zinskosten 1. Hypothek (5%) CHF 19'000
+ Nebenkosten und Unterhalt (1% des Liegenschaftswerts) CHF 6'000
     
Belastung Total   25' 000
  = 46%
     
Maximal mögliche Hypothek    
Maximal mögliche Wohnkosten CHF 18' 900
- Nebenkosten und Unterhalt (1% des Liegenschaftswerts) CHF 6' 000
Beitrag für Hypothekarzinsen CHF 12' 900
     
Maximal mögliche Hypothek bei 5% (12' 900 : 5 x 100)​​​​​​​ CHF 258' 000

 

Damit das Eigenheim auch nach der Pensionierung tragbar ist, muss die Hypothek bis dann um 122' 000 Franken reduziert werden.

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