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Dieser unabhängige Ratgeberinhalt der Beobachter-Edition wurde zur Onlinepublikation an Clientis lizenziert.

1111.10 Fragen beim Einzug

Fragen beim Einzug und bei der Nutzung
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Vor sechs Jahren haben Mia und Paul B. den heimeligen Altbau gekauft. Sie fühlen sich sehr wohl darin. Die alten Fenster aber sollten ersetzt werden. Zudem möchte Frau B. eine grosszügigere Küche. «Wir könnten sie mit dem kleinen Zimmer daneben verbinden», meint ihr Mann und sucht die Baupläne hervor. «Und die Kosten können wir hoffentlich in der Steuererklärung abziehen.»

Mit dem Moment, da Sie in Ihr Eigenheim einziehen, stellen sich Ihnen neue Fragen: Was braucht es an Versicherungen? Wie wirkt sich Wohneigentum auf die Steuern aus? Wie viel braucht man für den Unterhalt? Und wie weit sollte man die Hypothek amortisieren?

 

Das Eigenheim übernehmen

Die eigentliche Übergabe der Liegenschaft ist der letzte Schritt im Kaufprozess. Sie erhalten die Schlüssel und eine Reihe von Dokumenten. Hilfreich ist zudem eine kurze Instruktion zu den wichtigsten technischen Anlagen, etwa zur Heizung oder Lüftungsanlage.

1111.21 Tabs das Eigenheim übernehmen

Grundsätzlich gehört alles, was fest mit dem Haus, der Wohnung verbunden ist, zum Objekt, zum Beispiel Einbauschränke oder die Küchengeräte – ein nicht fix montierter Waschturm hingegen nicht. Am besten regeln Sie im Kaufvertrag, welche nicht fest montierten Geräte Sie vom Verkäufer übernehmen.

Die obligatorische Gebäudeversicherung geht automatisch auf den neuen Eigentümer über. Dasselbe gilt für eine Gebäudewasserversicherung, sofern Sie diese nicht spätestens 30 Tage nach dem Eintrag ins Grundbuch kündigen. Bei allen anderen Versicherungen und Verträgen für das Haus können Sie mit dem Verkäufer abmachen, ob Sie die Policen übernehmen. Das ist vor allem bei Serviceverträgen sinnvoll.

Gut zu wissen
Ein Übergabeprotokoll, wie man es von Mietwohnungen kennt, ist bei einem gebrauchten Eigenheim nicht üblich, da das Objekt "wie gesehen" gekauft wird.

Übernehmen Sie ein neu erstelltes Objekt, müssen Sie es als Erstes einer gründlichen Überprüfung auf Mängel unterziehen. Denn nur wenn Sie allfällige Mängel rechtzeitig beim Verkäufer rügen, können Sie Ihre Mängelrechte einfordern. Was aber heisst rechtzeitig? Das hängt davon ab, was in Ihrem Kaufvertrag vereinbart wurde.

Haben Sie die Mängel rechtzeitig gerügt, können Sie vom Verkäufer Ihre Mängelrechte einfordern:

Nachbesserung: Der Verkäufer muss den Mangel beheben – zum Beispiel eine gesplitterte Fussleiste ersetzen, eine fleckige Wand nochmals streichen lassen. Die Nachbesserung ist für beide Seiten meist die befriedigendste und einfachste Lösung.

Minderung: Nicht immer ist eine Nachbesserung zu einem sinnvollen Preis möglich. Wegen eines Kratzers in der Chromstahlabdeckung wird kaum die ganze Spüle ersetzt. Dann haben Sie Anrecht auf eine Preisreduktion.

Wandlung bedeutet Vertragsaufhebung: Sie erhalten Ihr Geld samt Zinsen zurück, das Objekt fällt wieder an den Verkäufer. Das kommt nur ganz selten vor, nämlich dann, wenn es unzumutbar ist, dass Sie die Wohnung übernehmen.

Achtung
Im Streitfall müssen Sie beweisen, dass Sie einen Mangel rechtzeitig gerügt haben. Deshalb sollten Sie die Mängelrüge immer schriftlich verfassen und eingeschrieben verschicken. Beschreiben Sie den Mangel so, dass der Empfänger erkennen kann, worum es geht und was Sie von ihm fordern.

1111.30 Versicherung für Eigenheimbesitzer

Versicherungen für Eigenheimbesitzer

Hochwasser im Keller oder Sturmschäden am Dach – das kann schnell einmal ins Geld gehen. Mit den richtigen Versicherungen lässt sich das finanzielle Risiko reduzieren. Hier die wichtigsten:

Gebäudeversicherung
Sie deckt Elementarschäden – infolge Hochwasser und Überschwemmung, Sturm, Hagel, Schneedruck, Lawinen, Erdrutsch, Felssturz und Steinschlag – sowie Feuerschäden und ist in den meisten Kantonen obligatorisch.

Gebäudewasserversicherung
Eine geborstene Wasserleitung, die die Wände durchfeuchtet, Regenwasser, das in den Estrich dringt – solche Gebäudewasserschäden sind in der Gebäudeversicherung nicht gedeckt. Dafür brauchen Sie eine separate Versicherung.

Erdbebenversicherung
Erdbeben sind in der Gebäudeversicherung nicht gedeckt. Einzig im Kanton Zürich gibt es eine limitierte Erdbebenversicherung. 17 Kantone haben einen gemeinsamen Fonds gebildet – doch einen vertraglichen Anspruch auf Leistung gibt es nicht. Eine Erdbebenversicherung kann deshalb sinnvoll sein.

Gebäudeglasversicherung
Auch diese ist empfehlenswert, denn solche Schäden können rasch teuer werden. Unter Umständen ist dieses Risiko in Ihrer Hausratversicherung gedeckt; wenn nicht benötigen Sie eine Zusatzversicherung. Gedeckt sein sollten Brüche an Fenstern, Glastüren, Klosetts, Lavabos, Wintergärten, Glaskeramikkochfeldern und der Steinabdeckung der Küchenkombination.

Vergessen Sie neben den Versicherungen für das Gebäude die Haftpflichtversicherung nicht. Diese übernimmt die Kosten, wenn ein Ziegel von Ihrem Dach den Tesla der Nachbarin beschädigt. Unterschieden wird zwischen selbst bewohnten Ein- bis Dreifamilienhäusern und grösseren Mehrfamilienhäusern. Gehört Ihr Haus in die erste Kategorie, reicht Ihre Privathaftpflichtversicherung, wenn nicht sollten Sie eine Gebäudehaftpflichtversicherung abschliessen.

Tipp
Die Prämien der verschiedenen Versicherungen variieren von Versicherer zu Versicherer teils deutlich. Holen Sie deshalb mehrere Offerten von verschiedenen Anbietern ein und vergleichen Sie die Kosten und Bedingungen.

 

 

 

 

 

1111.35 Steuern für Eigenheimbesitzer

Steuern für Eigenheimbesitzer

Der Steuerwert und der Eigenmietwert Ihres Eigenheims erhöhen die steuerliche Belastung. Auf der anderen Seite können Sie die Schulden, die Schuldzinsen und die Unterhaltskosten abziehen. Allerdings stimmt es nicht, dass Immobilienbesitz automatisch die Steuerlast verringert.

Eigenmietwert Hypothek und Zins Unterhaltskosten
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Sie erzielen könnten, wenn Sie das Objekt nicht selbst bewohnen, sondern vermieten würden. Dieser Betrag wird in der Steuererklärung zu den Einkünften gerechnet. Die Höhe des Eigenmietwerts Ihrer Immobilie wird Ihnen in der Regel von der Steuerbehörde schriftlich mitgeteilt. ​​​​​​​Die Hypothekarschuld können Sie in der Steuererklärung vom Vermögen abziehen. Die Hypothekarzinsen sowie Zinsen für private Darlehen, die Sie während der Steuerperiode gezahlt haben, setzen Sie vom Einkommen ab. Aufwendungen für Unterhaltsarbeiten können abgezogen werden. Zur Wahl steht dabei ein Pauschalabzug oder – falls die Pauschale überschritten wird – ein Abzug in Höhe der effektiven Auslagen. Beim Pauschalabzug gilt in vielen Kantonen: Für Objekte, die weniger als zehn Jahre alt sind, können Sie 10 Prozent des Eigenmietwerts abziehen, für ältere 20 Prozent.

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Gut zu wissen
Aktuell sind Bestrebungen im Gang, den Eigenmietwert abzuschaffen. Gleichzeitig soll aber auch der Steuerabzug für Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen weitgehend wegfallen. Es sind verschiedene Varianten in Diskussion. Das Parlament wird sich vermutlich im Sommer 2020 mit dem Thema befassen

 

Unterhalt nicht vergessen

Mieter müssen sich nicht um den Unterhalt der Liegenschaft kümmern, Eigenheimbesitzer hingegen schon. Bewährt hat sich, jährlich rund ein Prozent des Kaufpreises für Reparaturarbeiten auf die Seite zu legen – vorausgesetzt, Ihr Haus, Ihre Wohnung ist neu gebaut oder zumindest renoviert und in einem tadellosen Zustand. Wer einen Altbau besitzt, sollte den Prozentsatz erhöhen.

Die Aufwendungen für Unterhalt kann man – vorläufig noch – in der Steuererklärung zum Abzug bringen. Das sind die Kriterien:

Werterhaltend, wertvermehrend
Abziehen dürfen Sie nur die Kosten für werterhaltenden Unterhalt, beispielsweise für die Renovation der Terrasse. Lassen Sie die Terrasse zum Wintergarten umbauen, sind diese Kosten nicht abzugsfähig; sie steigern den Wert der Liegenschaft. Die meisten Kantone geben Merkblätter ab, die auflisten, was als werterhaltend und was als wertvermehrend gilt.

Energieeffizienz
Investitionen in energiesparende Massnahmen, etwa der Einbau von dreifachverglasten Fenstern, sind zwar wertvermehrend, trotzdem können Sie die Kosten dafür in der Steuererklärung absetzen.

Pauschal oder effektiv
Den Pauschalabzug können Sie geltend machen, auch wenn Sie keinerlei Investitionen getätigt haben. Beim Bund und in den meisten Kantonen kann man jedes Jahr entscheiden, ob man die Pauschale oder die effektiven Unterhaltskosten abziehen will. Es lohnt sich deshalb, kleinere Unterhaltsarbeiten in einem Kalenderjahr zusammenzunehmen. Dann können Sie zum Beispiel vier Jahre lang die Pauschale beanspruchen und im fünften Jahr den höheren effektiven Aufwand abziehen.

Die Hypothek steuergünstig amortisieren

Innerhalb von 15 Jahren respektive bis spätestens zur Pensionierung müssen Sie Ihre Hypothek bis auf zwei Drittel amortisieren, das heisst zurückzahlen. Sie haben zwei Möglichkeiten:

Direkte Amortisation
Sie zahlen die Schuld in regelmässigen Raten ab. Dadurch reduzieren sich die Hypothek und Ihre Zinsbelastung. Allerdings reduzieren sich so auch die Schulden und die Schuldzinsen, die Sie in der Steuererklärung abziehen können.

Indirekte Amortisation
Den Amortisationsbetrag überweisen Sie auf ein 3a-Konto oder in eine 3a-Police. Hier ist das Kapital bis zum Erreichen des Pensionsalters gebunden. Dann wird die ganze Summe bezogen und damit die Hypothek zurückgezahlt. Bei dieser Version bleiben die abziehbaren Hypothekarzinsen die ganze Zeit über gleich hoch.

Die indirekte Amortisation über die Säule 3a ist günstiger. Denn die Einzahlungen in die Säule 3a können Sie in der Steuererklärung vom Einkommen abziehen. Zudem bleiben die Hypothek und die Zinsen dafür immer gleich hoch, was ebenfalls höhere Abzüge erlaubt. Eines dürfen Sie aber nicht vergessen: Sie müssen während der ganzen Amortisationszeit Hypothekarzinsen auf dem gleich hohen Betrag bezahlen.

 

Die richtige Hypothek für später

Mit dem Austritt aus dem Erwerbsleben ändern sich die finanziellen Verhältnisse: Die Leistungen von AHV, Pensionskasse und, falls vorhanden, der 3. Säule fallen meist tiefer aus als das bisherige Einkommen. Gleichzeitig gelangt vielleicht eine grössere Summe zur Auszahlung, etwa aus einer Lebensversicherung. Das wirkt sich auf die Finanzierung Ihres Eigenheims aus.

Auch mit dem tieferen Einkommen müssen die Regeln der Tragbarkeitsrechnung eingehalten sein. Hypothekarzins und Nebenkosten dürfen zusammen nicht mehr als rund einen Drittel Ihres Einkommens ausmachen. Wie viel Hypothek ist dann noch möglich?

↧  Berechnungsbeispiel Tragbarkeit nach der Pensionierung

1111.40 Schritt 2

​​​​​​Um negative Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie schon frühzeitig erste Berechnungen anstellen und Alternativen zu Ihrer jetzigen Hypothek prüfen – besonders dann, wenn diese zur Ablösung fällig wird. Es ist meist einfacher, noch während der Erwerbsjahre zusätzliche Mittel zu sparen und die Hypothek so weit wie nötig zu amortisieren.

Tipp
Gerade in Zeiten tiefer Hypothekarzinsen lohnt es sich, Rückstellungen für spätere Amortisationen zu bilden. Zum Beispiel indem Sie die Differenz zwischen dem aktuellen Zinssatz und den fünf Prozent der Tragbarkeitsrechnung auf ein separates Bankkonto überweisen.

 

Stockwerkeigentum: Leben in der Gemeinschaft

Leben als Stockwerkeigentümer heisst Leben in einer Hausgemeinschaft. Und wie in jeder Gemeinschaft müssen sich die Mitglieder an gewisse Regeln halten. Die Regeln des Zusammenlebens finden sich im Reglement und allenfalls auch in einer Hausordnung.

Oberste Instanz in der Gemeinschaft ist die Versammlung der Stockwerkeigentümer. Sie findet mindestens einmal jährlich statt. Die Beschlüsse, die die Versammlung fasst, sind für alle Eigentümerinnen und Eigentümer verbindlich. Sie werden in einem Protokoll festgehalten.

Gut zu wissen
Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, gelten die früheren Beschlüsse der Versammlung auch für Sie. Es lohnt sich deshalb, nicht nur das Reglement, sondern auch die Protokolle einer Gemeinschaft vor dem Kauf einzusehen.

Stockwerkeigentümer sind auf ein gutnachbarliches Zusammenleben besonders angewiesen. Konflikte entstehen meist aus der Art, wie ein Eigentümer seine Wohnung oder die gemeinschaftlichen Teile benutzt – die laute Musik jeden Abend, das Velo, das das Treppenhaus versperrt. Entsteht ein Streit zwischen Ihnen und einem anderen Eigentümer, versuchen Sie als Erstes, das Problem im Gespräch bilateral zu lösen.

Achtung
Gehen Sie nicht gleich gerichtlich gegen Ihren Nachbarn vor. Ein Rechtsstreit kann das Zusammenleben auf lange Zeit schwer belasten. Auch wenn Sie gewinnen – die Retourkutsche des Unterlegenen lässt oft nicht lange auf sich warten.

Wichtig: die Wertquote

Als Stockwerkeigentümer gehört Ihnen nicht nur Ihre eigene Wohnung, sondern auch ein Anteil am Wert des ganzen Hauses. Die Höhe dieses Anteils beziffert die Wertquote. Sie wird in der Regel in Tausendsteln festgehalten – Ihnen gehören also zum Beispiel 105/1000 der Liegenschaft. Massgebend für die Höhe der Wertquote ist einerseits die Grundfläche Ihrer Wohnung, anderseits werden auch Aspekte wie Lage, Besonnung, Aussicht berücksichtigt. Die Wertquote ist von zentraler Bedeutung:

  • Die gemeinschaftlichen Kosten werden in der Regel nach Wertquoten aufgeteilt.
  • Der Anteil am Erneuerungsfonds wird von der Wertquote bestimmt.
  • Bei gewissen Geschäften ist für die Beschlussfassung in der Stockwerkeigentümerversammlung nicht nur ein Mehr nach Köpfen, sondern auch nach Wertquoten erforderlich

1111.50 Tragbarkeit Schritt 5

 

Tragbarkeit nach der Pensionierung

 

Ausgangslage    
Wert des Eigenheims​​​​​​​ CHF 600'000
Aktuelle Hypothek CHF 380'000
Jährliches Einkommen nach Pensionierung CHF 58'000
Maximal mögliche Wohnkosten 35% CHF 18 900
     
Aktuelle kalkulatorische Belastung CHF 19'000
Zinskosten 1. Hypothek (5%) CHF 6'000
+Nebenkosten und Unterhalt (1% des Liegenschaftswerts) CHF 25'000
     
Belastung Total   46%
     
Maximal mögliche Hypothek    
Maximal mögliche Wohnkosten CHF 18 900
- Nebenkosten und Unterhalt (1% des Liegenschaftswerts) CHF 6 000
Beitrag für Hypothekarzinsen CHF 12 900
     
Maximal mögliche Hypothek bei 5% (12 900.- : 5 x 100)​​​​​​​ CHF 258 000

 

Damit das Eigenheim auch nach der Pensionierung tragbar ist, muss die Hypothek bis dann um 122 000 Franken reduziert werden.

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