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01 Schritt 4

Den Kauf abwickeln: Verträge und Stolpersteine

Martina B. ist glücklich. Sie hat den Reservationsvertrag für eine helle, grosszügige Wohnung in der Tasche. Die Siedlung ist noch im Bau und Frau B. besucht ab und zu die Baustelle. Irgendwann fällt ihr auf, dass dort nichts mehr vorwärtsgeht, und schliesslich erfährt sie, dass der Generalunternehmer Konkurs angemeldet hat. Was passiert jetzt mit der Anzahlung, die sie bereits geleistet hat?

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses geht es um viel Geld. Umso wichtiger, dass Sie Bescheid wissen über den korrekten Ablauf, die richtigen Verträge und auch über mögliche Stolpersteine. So können Sie Probleme von vornherein ausschalten.

 

So läuft der Eigenheimkauf ab

Damit der Kaufvertrag für eine Liegenschaft gültig ist, muss ihn ein Notar – je nach Kanton auch eine andere Urkundsperson – beurkunden und der Kauf muss im Grundbuch eingetragen werden. Ohne diese Formalitäten werden Sie nicht Eigentümer oder Eigentümerin Ihres neuen Zuhause.

Und das sind die wichtigsten Schritte auf dem Weg zum Eigenheimbesitz – ab dem Moment, da Sie sich mit dem Verkäufer über den Preis, die Termine und alle anderen Modalitäten geeinigt haben:

  • Wenn Sie ein neues Objekt ab Plan kaufen, verlangt der Verkäufer in der Regel, dass Sie einen Reservations- oder Vorvertrag unterzeichnen und eine Anzahlung leisten. Worauf Sie dann achten sollten, lesen Sie hier .
  • Als Nächstes folgt der Kaufvertrag. Aufgesetzt wird dieser meist nicht von den Parteien selbst, sondern von einem Notar. Dieser schreibt zuerst einen Vertragsentwurf und legt ihn beiden Seiten zur Überprüfung und Ergänzung vor.
  • Sind alle Punkte bereinigt, wird der Vertrag unterschrieben und vom Notar in Anwesenheit von Käufer und Verkäufer beurkundet. Wird dabei nicht auch gleich die Eigentumsübertragung vorgenommen, müssen Sie eine Anzahlung leisten, in der Regel 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises.
  • Der letzte Schritt, die Eigentumsübertragung, kann gleich anschliessend an die Beurkundung oder auch zu einem späteren Zeitpunkt stattfinden. Dabei müssen Sie eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank für den restlichen Kaufpreis oder allenfalls auch ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen vorlegen. Dann trägt der Notar den Kauf im Grundbuch ein oder übermittelt – je nach Kanton – dem Grundbuchamt den Antrag zur Eintragung.
     
Gut zu wissen
Bei einer Liegenschaft aus zweiter Hand schlägt Ihnen der Verkäufer möglicherweise einen gestaffelten Kauf vor. Das ist rechtlich problemlos. Welche Punkte dabei wichtig sind, lesen Sie hier


Der Kaufvertrag

Kernstück des Liegenschaftsverkaufs ist der Kaufvertrag. Er hält genau fest, zu welchen Bedingungen, zu welchem Preis und auf welchen Termin die Immobilie die Hand wechselt. Folgende Punkte gehören in den Kaufvertrag:

  • Namen und Adressen der beiden Parteien
  • Beschreibung der Liegenschaft: Adresse, Katasternummer, Gebäudeversicherungsnummer (sofern vorhanden), Grundstücksfläche
  • Kaufpreis
  • Bezahlung von Gebühren und Steuern – insbesondere die Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer muss klar geregelt sein.
  • Bei neuen Objekten: Baubeschrieb; bei älteren Objekten: Zustand der Liegenschaft bei Übergabe
  • Zahlungsbedingungen, Zahlungsmodalitäten
  • Termin für die Übertragung
  • Regelung zur Weiterführung bestehender Versicherungen – zum Beispiel der Gebäudeversicherung
  • Dienstbarkeiten – müssen unbedingt mit den Angaben im Grundbuch übereinstimmen
  • Dokumente, die als Bestandteil des Vertrags gelten – zum Beispiel ein Baubeschrieb
  • Regelung für den Fall, dass eine Partei den Vertrag nicht einhält

Sind Sie mit einzelnen Punkten im Entwurf des Notars nicht einverstanden oder ist etwas vergessen gegangen, sollten Sie als Erstes eine Einigung mit dem Verkäufer suchen und erst danach den Notar mit den Änderungen beauftragen. Mehrmalige Korrekturen werden schnell teuer.

Tipp
Verlangen Sie vor Abschluss des Kaufvertrags unbedingt einen aktuellen Grundbuchauszug. Nur so können Sie kontrollieren, ob die Angaben zum jetzigen Eigentümer stimmen und ob wichtige Einträge, etwa Dienstbarkeiten, vorhanden sind. ​​​​​​​


Die Zahlung richtig abwickeln

Beim Kauf einer Liegenschaft geht es um sehr viel Geld – Geld, das zudem grösstenteils nicht Ihnen gehört, sondern der Bank, die den Hypothekarkredit gewährt. Seien Sie also vorsichtig bei der Abwicklung der Zahlung. Bewährt und üblich ist folgendes Vorgehen:

  • Erst wenn der Kaufvertrag bereinigt, von beiden Seiten unterschrieben, notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen ist, wird das Geld an den Verkäufer überwiesen – abzüglich allfälliger Anzahlungen.
  • Damit der Verkäufer sicher sein kann, dass er sein Geld erhält, müssen Sie einen Beweis Ihres Zahlungswillens erbringen. Sicherstes Mittel ist ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen der Bank, das garantiert, dass die Überweisung ausgelöst wird, sobald alle Bedingungen (wie Eingang des Eigenkapitals, des beurkundeten Kaufvertrags) erfüllt sind.
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Achtung
Die genauen Zahlungsmodalitäten müssen unbedingt im Kaufvertrag vereinbart sein. Bezahlen Sie nur den im Vertrag festgehaltenen Preis und akzeptieren Sie keinerlei Zahlungen unter der Hand. Denn wenn eine solche Schwarzzahlung auffliegt, wird der gesamte Kaufvertrag ungültig.


Kauf ab Plan: Darauf sollten Sie achten

Kein Unternehmer kann es sich heute leisten, Häuser zu bauen und erst nach der Fertigstellung Käufer zu suchen. Meist muss er für mindestens die Hälfte der Einheiten Abnehmer haben, damit ihm eine Bank den Bau vorfinanziert. Wer ein neu erstelltes Haus oder eine Neubauwohnung kauft, tut dies deshalb meist ab Plan.

Weil Sie eine solche Liegenschaft nicht vorab besichtigen können, benötigen Sie etliche Unterlagen, um sich ein Bild vom Angebot zu machen. Nur wenn Sie all diese Papiere kontrollieren, stellen Sie sicher, dass Sie am Schluss tatsächlich die erwartete Leistung erhalten. Folgende Unterlagen dürfen auf keinen Fall fehlen:

  • Grundbuchauszug des Grundstücks
  • Detaillierter Baubeschrieb: Dieser sollte jedes Detail bis hin zum Typ des Wasserhahns in der Küche enthalten. Wichtig ist, dass alle Ihre Ausstattungswünsche richtig berücksichtigt wurden und die Angaben für beide Seiten verbindlich sind.
  • Genaue Angaben, bis wann welche Änderungen möglich sind
  • Zusammenstellung der Stundenansätze, die Ihnen bei Änderungswünschen verrechnet werden
  • Regelung für Minderkosten, wenn sie auf vorgesehene Ausbauten verzichten
  • Pläne im Massstab 1:50, dazu alle wichtigen Detailpläne, etwa für Küche und Bad, im Massstab 1:20; bei Einfamilienhäusern Umgebungsplan mit Bepflanzung. Diese Pläne müssen unbedingt Bestandteil des Vertrags sein.
  • Verbindlicher Terminplan mit allen wichtigen Daten
  • Generalunternehmervertrag (falls dieser separat vom Grundstückskaufvertrag ausgefertigt wird)

Wenn Sie ein Haus, eine Wohnung ab Plan kaufen, werden häufig zwei separate Verträge abgeschlossen: Das Grundstück erwerben Sie direkt vom Landbesitzer, für den Bau schliessen Sie einen Vertrag mit einem Generalunternehmer ab. Der Generalunternehmer ist für den ganzen Bau verantwortlich, vom Aushub bis zu den Küchengeräten und Badarmaturen. Ein wichtiger Vertragspartner also – prüfen Sie unbedingt die Solvenz eines solchen Unternehmens.

Wenn Sie ein Haus aus zweiter Hand kaufen

Eine bestehende Liegenschaft können Sie zwar ausgiebig besichtigen, dafür bergen Altbauten das Risiko von veralteten technischen Anlagen, kurzfristig notwendigen Renovationsarbeiten oder Schäden, die nicht ohne Weiteres sichtbar sind. Um die Substanz eines Altbaus richtig einschätzen zu können, benötigen Sie folgende Unterlagen:

  • Verkaufsprospekt des Anbieters (falls vorhanden)
  • Grundbuchauszug
  • Ausweis der Gebäudeversicherung
  • Angaben zum Baujahr und zu Renovationsarbeiten (inklusive Datum)
  • Baugesetz und Zonenplan der Gemeinde
  • Fotos
  • Bei Stockwerkeigentum: Reglement und Aufstellung über die Einlagen in den Erneuerungsfond
  • Pläne, soweit vorhanden (manchmal findet man sie noch auf dem Bauamt, wo sie seinerzeit bei der Einreichung des Baugesuchs deponiert wurden)

Es lohnt sich, die Tauglichkeit eines Altbaus genau abklären zu lassen. Ist das Gebäude älter als zehn Jahre, sollten Sie dazu einen Architekten oder eine Liegenschaftsschätzerin beiziehen. Diese können für Sie eine Analyse des Zustands durchführen, den Aufwand für die Sanierung abschätzen und abklären, welche An- oder Ausbauten möglich sind und was sie kosten würden. Die Unterlagen dieser Fachleute sind auch wichtig, wenn Sie bei der Bank einen Hypothekarkredit für den Kauf und die Renovations- und Ausbauarbeiten beantragen.

Achtung
Liegenschaften, die vor 1990 gebaut oder renoviert wurden, bergen die Gefahr von Altlasten – von gefährlichen Stoffen, die ein gesundheitliches Risiko darstellen können (eine Übersicht über die häufigsten Schadstoffe finden Sie hier). Sind bei Unterzeichnung des Kaufvertrags nicht alle Altlastenfragen geklärt, lassen Sie eine Klausel einfügen, in der sich der Verkäufer verpflichtet, die Sanierungskosten für später gefundene Altlasten zu übernehmen.


Spezielle Punkte bei Stockwerkeigentum

Alle oben besprochenen Punkte gelten selbstverständlich auch beim Kauf einer Eigentumswohnung. Zusätzlich sollten Sie aber Folgendes sicherstellen:

  • Ist Ihre Wohnung – sowie andere Gebäude- und Grundstücksteile, die Ihnen gemäss Kaufvertrag zu Sonderrecht zustehen – tatsächlich zu Sonderrecht ausgeschieden? Das sehen Sie in der Begründungsurkunde oder in einer späteren Abänderung.
  • Zweitens sollten Sie sich vergewissern, dass die Ihnen gemäss Kaufvertrag zustehenden ausschliesslichen Benutzungsrechte – zum Beispiel an Ihrem Sitzplatz – in der Begründungsurkunde oder im Reglement als solche definiert und Ihrer Einheit zugeschrieben sind.
  • Vergewissern Sie sich, dass die Einlage im Erneuerungsfonds, die gemäss Verkäufer zu Ihrer Einheit gehört, tatsächlich vorhanden ist. Und lassen Sie die Art, wie Sie diese Summe bezahlen, im Kaufvertrag festhalten.
Tipp
Verlangen Sie nebst dem Begründungsakt und dem Reglement vom Verkäufer auch alle Protokolle der bisherigen Stockwerkeigentümerversammlungen. Die darin festgehaltenen Rechte und Pflichten gelten auch für Sie.

 

 

 

 

 

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