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So läuft der Eigenheimkauf ab

Damit der Kaufvertrag für eine Liegenschaft gültig ist, muss ihn ein Notar – je nach Kanton auch eine andere Urkundsperson – beurkunden und der Kauf muss ins Grundbuch eingetragen werden. Ohne diese Formalitäten werden Sie nicht Eigentümer oder Eigentümerin Ihres neuen Zuhause.

Und das sind die wichtigsten Schritte auf dem Weg zum Eigenheimbesitz – ab dem Moment, da Sie sich mit dem Verkäufer über den Preis, die Termine und alle anderen Modalitäten geeinigt haben:

  • Wenn Sie ein neues Objekt ab Plan kaufen, verlangt der Verkäufer in der Regel, dass Sie einen Reservations- oder Vorvertrag unterzeichnen und eine Anzahlung leisten. Worauf Sie dann achten sollten, lesen Sie hier.
  • Als Nächstes folgt der Kaufvertrag. Aufgesetzt wird dieser meist nicht von den Parteien selbst, sondern von einem Notar. Dieser schreibt zuerst einen Vertragsentwurf und legt ihn beiden Seiten zur Überprüfung und Ergänzung vor.
  • Sind alle Punkte bereinigt, wird der Vertrag unterschrieben und vom Notar in Anwesenheit von Käufer und Verkäufer beurkundet. Wird dabei nicht auch gleich die Eigentumsübertragung vorgenommen, müssen Sie eine Anzahlung leisten, in der Regel 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises.
  • Der letzte Schritt, die Eigentumsübertragung, kann gleich anschliessend an die Beurkundung oder auch zu einem späteren Zeitpunkt stattfinden. Dabei müssen Sie eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank für den restlichen Kaufpreis oder allenfalls auch ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen vorlegen. Dann trägt der Notar den Kauf ins Grundbuch ein oder übermittelt – je nach Kanton – dem Grundbuchamt den Antrag zur Eintragung.
     
Gut zu wissen
Bei einer Liegenschaft aus zweiter Hand schlägt Ihnen der Verkäufer möglicherweise einen gestaffelten Kauf vor. Das ist rechtlich problemlos. Welche Punkte dabei wichtig sind, lesen Sie nachfolgend.

Gestaffelter Kauf

Auch bei einem gestaffelten Kauf wird als Erstes der Kaufvertrag aufgesetzt und unter Aufsicht des Notars unterschrieben. Im Vertrag ist aber ein späteres Kaufdatum festgelegt, und der Eintrag ins Grundbuch sowie die Bezahlung finden erst kurz vor diesem Datum statt. Erst dann werden Sie auch rechtlich Eigentümer oder Eigentümerin der Liegenschaft.

Eine gestaffelte Abwicklung bringt Vorteile für beide Seiten: Sie als Käufer
oder Käuferin haben einen notariell beglaubigten Kaufvertrag in der Hand, sind also sicher, dass Sie die Liegenschaft erhalten werden. Der Verkäufer seinerseits kann dank des bereits unterschriebenen Vertrags beispielsweise eine neue Hypothek für den Kauf einer anderen Liegenschaft beantragen. Zwei Punkte sollten Sie dabei aber beachten:

  • Der Kaufvertrag muss eine Klausel enthalten, die den Verkäufer zur Zahlung eines Schadenersatzes verpflichtet, wenn er
die Liegenschaft nicht zum vereinbarten Zeitpunkt übergibt. Der Betrag sollte Ihre Kosten für ein Ausweichquartier und den zweimaligen Umzug oder das Einstellen
der Möbel abdecken.
  • Wird im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart, gehen «Nutzen und Gefahr» mit der Unterschrift beim Notar auf den Käufer über. Das heisst: Sollte in der Zeit bis zur Übernahme der Liegenschaft etwas kaputtgehen, tragen Sie den Schaden selber. Deshalb sollten Sie im Kaufvertrag eine Klausel einfügen, dass der Übergang von Nutzen und Gefahr erst mit Besitzesantritt, also mit der Übernahme der Immobilie, stattfindet. Ist die Zeitspanne bis zur Übernahme länger ein halbes Jahr, lohnt es sich allenfalls, den Zustand des Objekts zum Zeitpunkt des Kaufs gemeinsam mit dem Verkäufer zu protokollieren. So beugen Sie Diskussionen bei der späteren Übergabe vor.

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4567.11 Infoblatt Augen auf beim Kaufvertra

Infoblatt: Augen auf beim Kaufvertrag

4567.12 Schritt 4

Kauf ab Plan: Darauf sollten Sie achten

Kein Unternehmer kann es sich heute leisten, Häuser zu bauen und erst nach der Fertigstellung Käufer zu suchen. Meist muss er für mindestens die Hälfte der Einheiten Abnehmer haben, damit ihm eine Bank den Bau vorfinanziert. Wer ein neu erstelltes Haus oder eine Neubauwohnung kauft, tut dies deshalb meist ab Plan.

Weil Sie eine solche Liegenschaft nicht vorab besichtigen können, benötigen Sie etliche Unterlagen, um sich ein Bild vom Angebot zu machen. Nur wenn Sie all diese Papiere kontrollieren, stellen Sie sicher, dass Sie am Schluss tatsächlich die erwartete Leistung erhalten. Folgende Unterlagen dürfen auf keinen Fall fehlen:

  • Grundbuchauszug des Grundstücks
  • Detaillierter Baubeschrieb: Dieser sollte jedes Detail bis hin zum Typ des Wasserhahns in der Küche enthalten. Wichtig ist, dass alle Ihre Ausstattungswünsche richtig berücksichtigt wurden und die Angaben für beide Seiten verbindlich sind.
  • Genaue Angaben, bis wann welche Änderungen möglich sind
  • Zusammenstellung der Stundenansätze, die Ihnen bei Änderungswünschen verrechnet werden
  • Regelung für Minderkosten, wenn Sie auf vorgesehene Ausbauten verzichten
  • Pläne im Massstab 1:50, dazu alle wichtigen Detailpläne, etwa für Küche und Bad, im Massstab 1:20; bei Einfamilienhäusern Umgebungsplan mit Bepflanzung. Diese Pläne müssen unbedingt Bestandteil des Vertrags sein.
  • Verbindlicher Terminplan mit allen wichtigen Daten
  • Generalunternehmervertrag (falls dieser separat vom Grundstückskaufvertrag ausgefertigt wird)

Wenn Sie ein Haus, eine Wohnung ab Plan kaufen, werden häufig zwei separate Verträge abgeschlossen: Das Grundstück erwerben Sie direkt vom Landbesitzer, für den Bau schliessen Sie einen Vertrag mit einem Generalunternehmer ab. Der Generalunternehmer ist für den ganzen Bau verantwortlich, vom Aushub bis zu den Küchengeräten und Badarmaturen. Ein wichtiger Vertragspartner also – prüfen Sie unbedingt die Solvenz eines solchen Unternehmens.

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4567.10 Prüfliste: Wichtige Punkte beim Kauf ab Plan Guest Schritt 4

Prüfliste: Wichtige Punkte beim Kauf ab Plan

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Prüfliste: Wichtige Punkte beim Kauf eines bestehendes Objekt

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